买卖不破租赁及其困惑

       今天中午和几个担保公司的朋友吃饭，席间谈到抵押债权的实现与司法实践的问题。其中，关于抵押物存在租赁情形的，有人谈到买卖不破租赁的核心是承租人不搬迁的话，债权人的债权不能实现。举例是一个担保公司在实现抵押担保的债权时，因为抵押人在抵押时已经把抵押物租赁给他人，且租赁期限是20年，债权人的债权得不到法院的执行。我认为这种观点是站不住脚的，当时陈述了我的观点，给予了解释。现在想起来，买卖不破租赁的误区在现实中可能大量存在，认为有必要把我的观点变成文字收录到博客。

      租赁合同在合同法的第十三章，共25条，因为租赁具有物权的很多属性，很多学者把租赁合同行为看成是物权行为，根据物权优于债权的理论和观点，很多人认为租赁具有物权的优先性（特别是合同法第229条的规定尤为明显），并据此认为如果抵押物上存在租赁的话，就租赁物上的抵押担保债权人是不能实现债权的。这个观点之所以有一定的代表性或者说有一定的市场，也不能说没有一点道理，但是，与立法精神相去甚远。租赁合同虽然具有物权性质，但还是在合同法的调整范围之内，应该按照合同法的立法精神和规定理解。

      买卖不破租赁的核心概念应该是租赁物的买卖或者发生财产所有权的转变不影响租赁合同的效力（合同法的229条）和租赁物进行交易不影响承租人的优先购买权（合同法的230条），并不是说租赁合同不能解除或提前终止。按照合同法的规定和立法精神，任何合同都是可以解除的，只要解除合同的条件成就或者提出解除的合同当事人（或者法定的权利人）支付解除合同的相应代价。

      根据合同法的规定，合同解除分为：法定解除、约定解除、协商解除和违约后解除。不同的解除会有相应的法律后果。租赁合同既然也受合同法的调整，当然也是可以解除的，只不过，不同的解除承担不同的法律后果罢了。

      只要租赁合同是可以解除的，抵押的债权就能实现，可能实现债权要支付相应的代价倒是真话。